Pri stavebných úpravách je potrebné z hľadiska stavebného zákona a zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov dodržať určité pravidlá a pokyny tak, aby neprišlo k statickým poruchám domu alebo neprišlo k ohrozeniu resp. obmedzeniu vlastníckych práv ostatných vlastníkov bytov v dome.
Vo všeobecnosti rozdeľujeme legislatívny proces v rámci rekonštrukcie či stavby podľa potreby ohlasovania:
- bez potreby ohlásenia
- potrebné ohlásenie stavebnému úradu
- potrebné stavebné povolenie
Povinnosti stavebníka voči ostatným vlastníkom bytov v čase rekonštrukcie:
- stavebné úpravy bytu alebo nebytového priestoru v dome vlastník môže vykonávať v pracovných dňoch od 8:00 hod. do 18:00 hod. V sobotu, v nedeľu alebo v iný deň pracovného pokoja, práce ktoré spôsobujú nadmerný hluk alebo inak narúšajú pokojné užívanie ostatných bytov sa nesmú vykonávať. O plánovaných stavebných úpravách v byte alebo nebytovom priestore v dome vrátane o predpokladanej dĺžke týchto úprav je vlastník bytu alebo nebytového priestoru povinný informovať ostatných vlastníkov miestne obvyklým spôsobom (napr. vyvesiť oznámenie na informačnú tabuľu, prípadne na vchodové dvere).
- zdržať sa vykonávania úprav bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu alebo by menil vzhľad domu bez súhlasu vlastníkov,
- zdržať sa vykonávania úprav bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý by ohrozoval statiku bytového domu; pri stavebných úpravách, ktoré sa týkajú deliacich priečok, nosných stien, dverných otvorov vlastník bytu alebo nebytového priestoru je povinný požiadať správcu bytového domu o vydanie stanoviska a je povinný predložiť posudok autorizovaného statika, či ide o nosnú alebo nenosnú stenu, či je jej odstránenie bezpečné a nemá vplyv na mechanickú odolnosť a stabilitu stavby, technologický postup jej odstránenia,
- pri stavebných úpravách na výzvu umožniť správcovi prístup do bytu alebo nebytového priestoru z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti alebo spoločné zariadenia bytového domu; ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru neumožní správcovi vstup do bytu alebo nebytového priestoru, správca je povinný oznámiť vykonávanie stavebných úprav bytu alebo nebytového priestoru príslušnému stavebnému úradu,
- umiestňovanie rôznych zariadení na fasádu domu (klimatické zariadenie, satelity, internet a pod.) – vzhľadom na to, že ide väčšinou o zásah do spoločných častí domu, je vlastník bytu alebo nebytového priestoru povinný požiadať správcu o vydanie stanoviska k umiestneniu takéhoto zariadenia na fasádu; v žiadosti vlastník uvedie miesto umiestnenia zariadenia (fasáda lodžie, vonkajšia fasáda bytového domu), riešenie elektroinštalácie, pri klimatizácií spôsob zabezpečenia odvodu kondenzátu z klimatizácie, názov firmy odborne spôsobilej na montáž klimatizácie resp. iného zariadenia, a nakoľko tieto zariadenia budú umiestnené na časť domu, ktorá je vo vlastníctve všetkých vlastníkov v dome, aj súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome; v prípade nesprávnej inštalácie takýchto zariadení, vlastník bytu alebo nebytového priestoru znáša všetky náklady, ktoré vzniknú poškodením fasády,
- pri úprave inštalačného jadra – šachty, ktorá je súčasťou bytového jadra, musí stavebník ponechať manipulačný otvor z bytu tak, aby bol zabezpečený ľahký prístup k meradlám a armatúram v prípade výmeny alebo odstránenia poruchy na týchto zariadeniach,
- pri výmene okien musí dbať na to, aby firma nepoškodila zateplenie ani ostenia. Stavebník berie zodpovednosť na seba za prípadné poškodenie tepelnoizolačného systému, za prípadené zatekania a tepelné mosty, ktoré môžu vzniknúť neodborným zásahom pri osadení okien. Stavebník musí dodržať pôvodný rozmer aj delenie okien.
- vopred informovať správcu o dodatočnú výmenu okien na zateplenej budove a túto výmenu vykonať tak, aby nebola narušená celistvosť fasády, špalety okien vrátiť do pôvodného stavu (vodotesnosť a pôvodná farba má byť zachovaná); táto oznamovacia povinnosť sa vzťahuje aj na výmenu vykurovacích telies a na demontáž nenosných stien,
- vlastník bytu alebo nebytového priestoru je povinný, okrem nevyhnutných prípadoch, rekonštrukciu resp. výmenu radiátorov uskutočniť mimo vykurovacej sezóny.
Pred zahájením montážnych prác, ktoré zahŕňajú vypustenie vykurovacej sústavy resp. jej časti, jej opätovné napustenie po montáži, kontrolu tesnosti montážnych spojov, odvzdušnenie systému, je vlastník povinný
- vopred informovať správcu,
- zachovať na radiátore pôvodné radiátorové ventily a termostatickú hlavicu,
- v prípade potreby ich výmeny na nový, použiť rovnaký typ ventilu, aké boli osadené, aby bolo zachované termostatické vyregulovanie celého systému
Pomerový rozdeľovač vykurovacích nákladov (digitálny merač radiátora) môže demontovať len pracovník správcu.
- počas vykurovacej sezóny výmenu radiátorov môžu vykonať výlučne pracovníci správcu,
- pri stavebných úpravách bytu podliehajúcich oznámeniu či schváleniu stavebným úradom sú vlastníci povinní vopred ich prerokovať s ostatnými vlastníkmi a so správcom. Správca je oprávnený vydať k veci písomné vyjadrenie.
- spoločné priestory cez ktoré prenáša stavebný materiál musí upratať od stavebného prachu a nečistôt, aby sa nedostávali do iných bytov,
- stavebník nesmie skladovať stavebný materiál v spoločných priestoroch, nesmie prenášať ťažké predmety osobným výťahom, aby neprišlo k preťaženiu a poškodeniu výťahu,
- stavebník nesmie vyhadzovať stavebný odpad ani žiaden iný nadrozmerný odpad pri prerábaní bytu do kontajnerového stojiska. Odpady si musí odstrániť na vlastné náklady. V prípade, že stavebník napriek zákazu uloží stavebný alebo iný nadrozmerný odpad do kontajnerového stojiska jeho odpratanie zabezpečí správca na náklady stavebníka.
- zasklenie loggie, resp. balkóna - táto úprava výrazne mení vzhľad domu a ide o zásah do spoločných častí domu. K žiadosti je potrebné doložiť súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov v dome. Podmienkou stanoviska správcu bytového domu bude povinnosť vlastníka zrealizované zasklenie odstrániť, prípadne inak zabezpečiť, aby neprekážalo prípadným v budúcnosti uskutočnených rekonštrukčným prácam bytového domu.
- výmena resp. prestavba bytového jadra - tieto práce ovplyvnia statiku domu a je preto potrebné k žiadosti o prestavbu doložiť projekt, resp. statický posudok. Po ukončení prác je žiadateľ upovedomený o nutnosti doložiť správcovi bytového domu požadované doklady (revízne správy) a písomné prehlásenie oprávnenej osoby dozorujúcej stavbu, že práce boli zrealizované v rozsahu stanoviska.
- vykonávanie zásahov do nosných stien - v týchto prípadoch ide o veľký zásah do statiky domu a taktiež nosná stena je považovaná za spoločné časti domu. Vlastník k žiadosti o úpravu priloží projekt úprav, statický posudok zohľadňujúci skutočný stav stien s už zrealizovanými úpravami v ostatných bytoch a súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov v dome. Ďalej po ukončení prác doloží správcovci bytového domu písomné prehlásenie oprávnenej osoby dozorujúcej stavbu, že práce boli zrealizované v rozsahu stanoviska.
Nedodržanie uvedeného postupu a realizovanie stavebných úprav bez súhlasného stanoviska správcu bytového domu a rozhodnutia stavebného úradu, môže byť považované za priestupok a v priestupkovom konaní môže byť príslušným stavebným úradom uložená pokuta.
Taktiež upozorňujeme žiadateľov, ktorí pri stavebných úpravách alebo montáži doplnkových zariadení na fasádu domu poškodia spoločné časti domu, iný byt, resp. spôsobia škodu tretej osobe, sú povinní ju v plnej výške uhradiť.